铿锵十年,湾区龙头佳兆业的崛起之路,优股票

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铿锵十年,湾区龙头佳兆业的崛起之路

上市十年之后,中国楼市的黄金时代已然不在,房企命运正在发生剧变,佳兆业却俨然迎来新的发展阶段,这一切是如何发生的?

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:陈欣苗

编辑:陈涧

设计:甄开心

实习生:蔡旖忻

路遥知马力,驰骋资本市场10年,大湾区龙头股佳兆业愈显后劲十足。

12月9日,恰逢佳兆业集团控股有限公司(01638.HK,以下简称“佳兆业”)在香港联交所上市十周年。2009年-2019年,中国房地产市场跌宕起伏,从黄金时代步入白银时代,由增量市场转向存量市场。也是在这十年间,佳兆业始终与城市发展同轴共转、与时代脉搏同频共振,借助资本的力量腾飞,实现从“单一地产开发商”向“城市公共服务商”的蜕变。

好风凭借力,扬帆正当时。在上市第一个十年的节点上,佳兆业便被政策的春风眷顾。今年2月,《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,大湾区成为房企囤地“重镇”;6月,中央重要会议部署推进城镇老旧小区改造,旧改成为房企争夺的又一战场;8月,深圳建设“中国特色社会主义先行示范区”,深圳热点持续升温。

铺面而来的政策红利无疑是佳兆业的运。但能凭借前瞻性的一二线城市布局和优异的大湾区资产质量、坚持长达20年的旧改、早已铺开的多元化蓝图,牢牢把握住机会,与政策共舞,更是佳兆业的实力所在。

亮眼的业绩亦显佳兆业的沉稳和自信。数据显示,2019年上半年,佳兆业营业收入和毛利分别为201.06亿元、67.08亿元,分别同比增长33.8%、41.6%;累计实现合约销售金额347亿元,合约销售面积196万平方米,同比增幅分别为37%和38%。

利润和规模的双高增长,让佳兆业获得更多机构青睐。2019年至今,基于佳兆业稳定的业绩表现和强劲的盈利能力,第一上海证券、国信证券、安信国际、云锋金融、西南证券、国元国际等多家机构先后发布研报覆盖佳兆业,对其前景表示看好。

弹指十年,佳兆业华丽转身。回首来时路,旧改之王硕果累累;展望未来,佳兆业也已开启新一轮征程。“2019年是佳兆业一个全新的起点。”佳兆业首席增长官、经济研究院院长刘策如是说。

砥砺十年2009年,恰好十岁的佳兆业已是深圳本土最大的房企,亦有了自己的“原始积累”。截至2008年底,佳兆业已拥有近1000万平方米的土地储备,开发了18大住宅项目、3大商业项目,足迹遍布中国西南、华东、华中等5大区域,深圳、广州、上海等11个城市。

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▲近十年来,佳兆业发展迅猛。

2009年12月9日,佳兆业以超两倍认购的股票数量、超过30亿元的融资,成功挂牌港交所,郑裕彤、蔡志明、杨受成、刘銮雄等人均是佳兆业上市公司的股东。资本助力下,佳兆业快速向全国扩张,三年时间便完成珠三角、长三角、华中、环渤海、成渝五大区域布局。

全面扩张之下,佳兆业的销售业绩也一路高歌猛进。从上市最初的60亿到2010年的101亿,身百亿俱乐部;2011年以高达152亿元的销售金额位居百强排行榜第23位,一跃成为地产界的“黑马”。

根据深耕一二线高价值城市的经营方针,佳兆业在上海、南京、苏州、绍兴等热点城市不断补充土地资源,2017年更是首次进入郑州、西安、济南等强二线城市。截至目前,佳兆业已布局全国均线怎么看超50个重要城市,共拥有152个房地产项目。

由此,佳兆业积蓄了丰厚的优质“存粮”。截至2019年6月,佳兆业现有土地储备约2600万平方米(权益比约88%),其中76%位于一二线核心城市;土地储备总货值达5000亿元,近70%源自大湾区。即使是在土地稀缺的深圳,佳兆业也有325万平方米的土地储备,货值约1600亿元。

有人曾说,若房企想进粤港澳大湾区淘金,得先拜“地头蛇”佳兆业码头。凭借前瞻的战略布局和对房地产周期的精准把握,这位“地头蛇”迎来巨大的发展机遇。今年来,先是建设粤港澳大湾区的公告,后是将建设为中国特色社会主义先行示范区的政策利好,都将成为佳兆业厚积薄发的推动力。

就在今年5月,佳兆业获得了纳恒生深沪港通大湾区综合指数成分股。国元国际研报亦指出,佳兆业扎根深圳,专注于粤港澳大湾区的发展,财务表现强劲,将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。

优质的土储已为佳兆业带来不错的业绩增长。中报数据显示,截至今年上半年,佳兆业实现合约销售347亿元,同比增长37%,销售额中一线城市占比达48%,二线城市占比达49%;营收同比增长34%至201.1亿元;毛利润67.1亿元,同比增长42%;公司持有人应占溢利28.4亿元,同比涨幅达67%。

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▲佳兆业业绩持续上扬。

分析人士表示,在房地产上行周期,公司在珠三角、长三角、华中、成渝及渤海等各区储备了大量资源,这些资源在房地产调控周期下,成为公司未来业绩的有力支撑。

砥砺十年间,踏足全国的佳兆业也未摒弃“旧改之王”的美称,而是将城市更新积淀成为自己最大的差异化优势。“谈到旧改我就很兴奋,这个工作不那么容易,但它是佳兆业比较有竞争力的板块!”佳兆业掌舵人郭英成曾说。

当旧改被大多房企视为难啃的骨头时,佳兆业却当它是香饽饽。第一个十年华丽转身后,佳兆业仍然专注“旧改”市场。2011年,佳兆业成立全国首个专门运营旧改项目的公司,现名佳兆业城市更新集团,率先形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。

自1999年操盘桂芳园至今,佳兆业成功更新旧改项目25个,累计转化旧改项目面积达1200万平米。期间,佳兆业几乎涉足了所有旧改类型,如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造。于此同时,佳兆业拥有旧改领域专业员工超过600人,平均从业经验超过5年。

数据显示,截至今年6月底,佳兆业拥有股票赚钱术旧改土储面积近730万平方米;另有约3200万平方米的旧改储备(未纳入土储),共可带来近两万亿的货值,其中有128个旧改项目位于大湾区。按照计划,佳兆业每年将从旧改项目中转化80万-100万平方米的土地供应开发。

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▲佳兆业旧改情况。

佳兆业也开始将城市更新步伐迈向全国。今年7月,佳兆业插旗沪上,竞得目前上海市最大的“城中村”改造项目,这也是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的“城中村”改造项目。

对旧改的坚守让佳兆业再次赢得先机。当下,房地产存量时代的城市更新正成为房地产行业未来的新风口。6月19日,国务院常务会议指出,“加快改造城镇老旧小区”,并且“加大金融对旧改的支持”,城市旧改的万亿级市场正向房企加速开启。

11月9日,海通证券研报指出,佳兆业深耕大湾区,旧改潜力大,给予“优于大市”评级;旧改储备优质充足,价值潜力强劲,货值加速释放支撑业绩增长。

千帆竞发在房地产的白银时代,房企已不能局限于固有的赛道。招商证券就指出,随着我国城镇化进程渐渐成熟,行业销量增长落入负增长的概率越来越高,库存跌价风险放大,拿地就赚钱的年代早已远去。曾经黄金时光再难复制,过往周期赋予的库存升值空间将被压缩。

在此之下,寻找新赛道成为众多房企努力的方向。但行业共识是,赛道转换并非一蹴而就,多元化之路也远比地产开发的主营业务更为艰难。

佳兆业亦深谙此理。自2012年便率先开启多元化业务的佳兆业并不盲目与冒进,而是十分注重“产业协同”,并在此基础上寻求突破,逐步为自己筑起深深的“护城河”。正如佳兆业集团经济研究院院长刘策所言,“在房地产行业增量放缓的背景下,发展多元业务是佳兆业未来保持高增长的重要途径之一。”

具体而言,基于核心地产业务,佳兆业的多元化经营以城市更新为中心,向长租公寓、航运旅游、商业运营、文化体育、医疗健康等轻资产领域进军。按照佳兆业的说法,“多元化经营是佳兆业实现城市有机更新、产业导入的必要过程,也是实现最高品牌溢价的保证。”

这其中,文体板块是佳兆业多元化战略的亮点之一。随着中国文体产业黄金时代的到来,佳兆业文体集团在这5万亿蓝海的布局十分抢眼。

2013年,佳兆业接手深圳大运中心,踏足文体行业,并以此为跳板,如今已进入9城16大标志场馆,运营场馆面积达200万平方米,总资产超120亿元。2016年,佳兆业入主深圳足球俱乐部,并于2018年挺进中超联赛。“这是佳兆业从则是从单一地产开发商,向以城市有机更新为核心、实施产业导入的城市公共服务商的战略转变。”一位接近佳兆业的人士指出。

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▲佳兆业集团入主深圳足球俱乐部。

在健康和科技等领域,佳兆业也是动作频频。2016年,佳兆业收购整合亚洲第一家义齿上市企业美加医学,切入医疗产业上游材料供应领域;2017年,佳兆业连续收购南太地产、明家联合、振兴生化三家上市公司,分别跨入科技创新、移动互联网、生物制药领域;2018年,佳兆业健康以2.2亿港元,收购杭州三甲医院树兰医院,未来将探索健康小镇新模式。

值得一提的是,无论是收购美加医学加码大健康,抑或收购明家联合进军科技领域,佳兆业的多元化路径更多聚焦在外部投资上。于此同时,引入合适的人才运作相应版块,避免不必要的试错。而这些多元化版块本身都具有较强的“自我造血”功能,在分散地产风险的同时,能够促进公司的规模扩张和营业收入增长。

当下,佳兆业已在大地产之外,确立了大健康、大文旅、大消费三个新赛道。此外,随着佳兆业物业分拆上市,佳兆业旗下已经拥有六个上市平台,包括佳兆业集团控股、佳兆业美好集团、佳兆业健康集团、佳云科技、双休生物、南太地产。这无疑提升了佳兆业综合运营和抗风险能力,也将更好地为房地产主业服务。

在过去的2018年,佳兆业被国际投行评级为“AA+”、评级展望为“稳定”,以及获得“2018中国房地产百强企业30强”称号。

不忘使命过去十年,房地产行业享受了大量的政策红利,房企规模飞速增长,并创造了大量利润。房地产业增加值从2008年的14739亿元增长到2018年的53851亿元。在推动经济社会发展的同时,房地产业也成为改革开放40周年最大的受益者。

崛起于上世纪90年代,在房地产业深耕20年的佳兆业作为其中受益的一员,深知自身肩负的社会责任和反哺社会的义务。多年来,佳兆业在稳健发展的同时,始终以社会责任为己任,积极投身公益慈善事业、回馈社会。

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▲佳兆业积极回馈社会。

自2010年起,佳兆业集团连续8年参与“广东扶贫济困日活动”,捐赠了包括“茂名母亲安居房建设”、“贫困乡村基础设施建设”、“贫困乡村小学建设”等项目。

2017年11月,为响应国家精准扶贫战略,佳兆业成立扶贫公司,派驻专职团队进村驻点,到惠州市龙门县与当地干部群众一起开展脱贫攻坚会战。

近两年来,佳兆业不仅派出包括规划、设计、工程、产业等专业的近20人专职团队进驻贫困村,且集团下设多个部门统筹集团资源,推动扶贫工作的全面落地,并于今年取得了一定的成绩。据悉,佳兆业扶贫队伍进驻惠州龙门县后,采取“自捐自建”的EPC扶贫模式,惠及贫困村人口1.6万人,开拓出了一条开发扶贫与激发内生活力双管齐下的可持续扶贫之路。

在今年6月30日的“广东扶贫济困日”上,佳兆业集团再度捐款1.2亿元人民币,用于支持广东省精准扶贫工作。截止目前,佳兆业集团已累计捐款3.4亿元,用于广东省脱贫攻坚战。

积极投身社会公益事业的同时,佳兆业逐步构建起完善的公益平台。2011年5月,佳兆业成立了佳兆业公益基金会,并设立了“佳兆业白衣天使关爱基金”、“佳兆业玉树助学基金”、“佳兆业环卫工关爱基金”等公益平台。

通过搭建公益平台的方式,佳兆业运用常态化、制度化、标准化的运作机制,利用集团本身的品牌影响力,以实际行动推动着公益事业的发展,为建设美好生活承担自己的使命和担当。

截至目前,佳兆业在扶贫、教育、医疗、环保等公益慈善领域资助的项目已超过80个,累积金额超12亿元,并获得“深圳房企社会责任标杆企业”、“福布斯中国慈善榜TOP50”、“鹏城慈善捐赠企业金奖”等殊荣。

无论是公益慈善还是精准扶贫,佳兆业都拿出实际行动,并将此作为长期事业推进。今年3月20日,佳兆业获得了“广东省改革开放四十周年特别贡献企业”的荣誉。这与佳兆业始终倡导的“专业、创新、价值、责任”的企业核心价值观密不可分,投身慈善公益和脱贫攻坚作为佳兆业一直追求的目标,这不仅是企业宝贵的财富,更是企业蓬勃发展的重要基石。

发展至今,从地产商跃变城市公共服务商,佳兆业已然建立完善的多元化产业体系。站在上市10周年的新历史起点,佳兆业将继续加强运营能力的提升,满足人民对美好生活的需求,助推中国经济蓬勃发展。

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